A N K O R A

Départ anticipé du locataire : le loyer reste-t-il dû jusqu’au bout du préavis ?

admin2210 — Sat, 11 Jul 2026 16:42:43 +0000

Un cas fréquent en gestion locative : un locataire donne son congé, trouve un nouveau logement plus vite que prévu, et propose de rendre les clés avant l’échéance du préavis. L’agence ou le propriétaire accepte, un état des lieux de sortie est réalisé… Mais cela signifie-t-il que le loyer cesse d’être dû à partir de ce moment-là ?

Le principe posé par la loi de 1989

La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, prévoit un traitement différent selon l’origine du congé :

Si c’est le propriétaire qui met fin au bail, le locataire ne paie que pour la période où il a effectivement occupé le logement.
Si c’est le locataire qui décide de partir, il reste tenu de payer loyer et charges pour toute la durée du préavis restant à courir — sauf si un nouveau locataire reprend le logement avant cette échéance, avec l’accord du propriétaire.

Cette distinction est au cœur d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026.

L’affaire jugée : une erreur des juges du fond corrigée

Dans ce dossier, une locataire avait donné congé, puis quitté son logement avant la fin de son préavis. Le tribunal judiciaire d’Angers avait considéré que son obligation de payer le loyer s’arrêtait au jour de la remise des clés.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Accepter la restitution des clés et établir un état des lieux de sortie prouve uniquement une chose : que le logement a été libéré. Ces éléments ne démontrent en aucun cas que le bailleur aurait accepté, de manière claire et sans ambiguïté, de renoncer aux loyers encore dus jusqu’au terme du préavis.

Autrement dit, sauf accord exprès en ce sens, le bailleur conserve son droit à percevoir l’intégralité des loyers de la période de préavis, même si le logement est vide et les clés rendues.

Les points clés à retenir

Donner congé engage à payer jusqu’au bout du délai de préavis, peu importe la date réelle de départ.
Rendre les clés plus tôt ne suffit pas, à lui seul, à mettre fin à l’obligation de payer le loyer.
Deux situations seulement permettent d’y échapper : une relocation effective avant la fin du préavis (avec accord du propriétaire), ou une renonciation explicite du bailleur à percevoir les loyers restants.

Un point de vigilance à intégrer dans vos échanges avec les locataires en fin de bail, pour éviter tout malentendu sur les sommes dues.

Référence : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n°25-13387.

Maintien dans les lieux après le bail : le dépôt de garantie peut être amputé

admin2210 — Fri, 13 Feb 2026 00:37:12 +0000

Par une décision du 29 janvier 2026, la Cour de cassation confirme qu’un bailleur peut prélever sur le dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due par un locataire resté dans le logement après la fin de son bail.Par une décision du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-20.758) confirme qu’un bailleur peut légalement prélever sur le dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due par un locataire resté dans le logement après l’expiration de son bail.

Rappel : les règles de restitution du dépôt de garantie

Pour mémoire, le dépôt de garantie doit être rendu au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, que celle-ci se fasse en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette somme peut cependant être diminuée du montant des sommes qui restent dues au propriétaire.

L’affaire jugée par la Cour de cassation

Dans cette affaire, une locataire s’était maintenue dans son logement pendant un mois après la date de fin de son bail. Elle avait ensuite engagé une action en justice pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie. De son côté, le bailleur réclamait le versement d’une indemnité d’occupation correspondant à ce mois supplémentaire passé dans les lieux.

Le tribunal de première instance avait donné raison à la locataire, mais la cour d’appel avait renversé cette décision en sa défaveur. Devant la Cour de cassation, la locataire soutenait deux arguments :

les sommes dues au titre d’une occupation sans droit ni titre ne pouvaient pas être déduites du dépôt de garantie, celui-ci n’ayant vocation à couvrir que les sommes liées à l’exécution du contrat de bail ;
la demande de paiement de l’indemnité d’occupation formulée par le bailleur était prescrite.

La position de la Cour de cassation

La Cour a rejeté ces deux arguments. Elle a jugé que l’indemnité d’occupation due par un locataire qui reste dans le logement après le terme du bail fait partie des sommes restant dues au bailleur, et peut donc être imputée sur le dépôt de garantie. Par conséquent, la locataire ne pouvait pas non plus invoquer la prescription pour s’opposer à cette demande.

À retenir : un bailleur peut désormais retenir sur le dépôt de garantie l’indemnité d’occupation correspondant à la période où le locataire s’est maintenu dans les lieux après la fin du bail, sans avoir besoin d’engager une procédure distincte pour la réclamer.

Ce qu’il faut en retenir

Cette décision sécurise la pratique de nombreux bailleurs : en cas de maintien du locataire dans les lieux au-delà de la date de fin du bail, il n’est pas nécessaire d’engager une procédure distincte pour réclamer une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être directement compensée sur le dépôt de garantie, sans crainte qu’une telle retenue soit jugée illégale.

Côté locataires, l’enseignement est clair : quitter son logement en retard, même de quelques semaines, peut avoir un coût financier direct, indépendamment de l’état du logement restitué.

Référence : Cour de cassation, 3^e chambre civile, décision du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-20.758.

État des lieux de sortie : signer avec le père du locataire a coûté cher à ce propriétaire

admin2210 — Mon, 18 Aug 2025 17:19:33 +0000

Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit locatif : seul le locataire, ou une personne qu’il a formellement mandatée, peut valablement signer l’état des lieux de sortie. Un bailleur en a fait les frais après avoir accepté la signature du père de son locataire, absent le jour du rendez-vous.

Les faits

Le jour prévu pour l’état des lieux de sortie, le locataire ne s’est pas présenté. C’est son père qui est venu à sa place, sans procuration écrite ni mandat officiel. Pensant bien faire et sécuriser la situation, le propriétaire a tout de même réalisé l’état des lieux avec lui et l’a fait signer.

Or, plusieurs dégradations ont été constatées dans le logement. Sur cette base, le bailleur a retenu une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

Le litige : le locataire a contesté cette retenue devant la justice, estimant que l’état des lieux n’avait aucune valeur puisqu’il n’avait ni signé le document, ni mandaté officiellement son père pour le faire.

La décision de la justice

L’affaire est allée jusqu’à la Cour de cassation. Le bailleur soutenait que l’absence du locataire lui était imputable, puisque c’est lui-même qui avait refusé de se déplacer, et que l’état des lieux signé par son père devait donc pouvoir lui être opposé.

La Cour a tranché en défaveur du propriétaire. Pour être valable et opposable au locataire, un état des lieux de sortie doit être :

établi en présence du locataire, et signé par lui, ou
établi en présence d’un tiers capable de justifier de son identité et d’un pouvoir de représentation donné par le locataire.

Le père du locataire ne disposant d’aucun mandat écrit, sa signature n’engageait pas son fils. L’état des lieux a donc été jugé inopposable, c’est-à-dire sans aucune valeur juridique.

Conséquence pour le propriétaire : malgré des dégradations bien réelles, il a été condamné à restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire.

Ce qu’il faut retenir

Cette décision rappelle un principe simple mais souvent négligé : l’état des lieux de sortie est un acte contradictoire, qui n’a de valeur que s’il est signé par les bonnes personnes. Le lien de parenté, la confiance ou la bonne foi ne suffisent jamais à remplacer un mandat en bonne et due forme.

En pratique, si le locataire ne peut pas être présent, il doit obligatoirement remettre à son représentant (parent, conjoint, ami…) une procuration écrite et signée, accompagnée d’une pièce d’identité, pour que l’état des lieux réalisé en son absence puisse lui être opposé.

Bon réflexe pour les propriétaires : en l’absence du locataire le jour de l’état des lieux, exigez systématiquement une procuration écrite avant de faire signer un tiers, quel que soit son lien avec le locataire. À défaut, mieux vaut reporter le rendez-vous ou faire appel à un commissaire de justice.

Référence : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 3 juillet 2025, pourvoi n° 24-13.219.

Vétusté ou dégradation : comment s’y retrouver en fin de bail ?

admin2210 — Thu, 25 Jan 2024 00:34:40 +0000

Au moment de rendre les clés, une question revient souvent entre propriétaires et locataires : qui doit payer quoi ? La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose un principe clair : le locataire répond des dégâts survenus pendant la durée du bail. Mais dans la pratique, les tribunaux nuancent fortement ce principe dès qu’il s’agit d’un usage normal du logement. Tour d’horizon des règles à connaître, à la lumière de deux décisions de justice récentes.

Ce que dit la jurisprudence sur la vétusté

Un logement occupé pendant plusieurs années ne peut pas être rendu dans l’état où il a été livré : peinture qui ternit, revêtements qui se marquent, équipements qui vieillissent. C’est ce qu’on appelle la vétusté, et elle est logiquement à la charge du propriétaire, puisqu’elle résulte simplement du temps qui passe et d’un usage raisonnable des lieux.

La Cour d’appel de Bordeaux a rappelé ce principe dans un arrêt du 10 janvier 2024. Les juges ont examiné le cas d’un locataire à qui l’on reprochait des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Leur position est intéressante : même lorsqu’un désordre est qualifié de « dégradation », cela n’autorise pas le bailleur à réclamer une remise à neuf intégrale.

À retenir : la facture doit être pondérée par un coefficient de vétusté, calculé à partir d’une grille de référence — celle-ci pouvant, par exemple, être l’une des grilles utilisées dans le parc social, si le bail la mentionne explicitement.

En clair : plus un équipement est ancien, moins son remplacement peut être mis intégralement à la charge du locataire, même en présence d’un dommage.

Le cas particulier des dégradations volontaires

Cette protection du locataire connaît toutefois une limite nette : elle ne s’applique pas quand le dommage ne peut pas s’expliquer par un usage normal du logement.

C’est ce qu’a jugé la Cour d’appel de Lyon dans une décision du 30 octobre 2018. Face à un logement rendu dans un état de dégradation important, les juges ont écarté toute application d’un coefficient de vétusté.

Leur raisonnement : les dommages constatés ne relevaient pas d’une usure liée à un usage raisonnable, mais bien d’une dégradation volontaire imputable au locataire.

Résultat, celui-ci a été condamné à assumer l’intégralité du coût des réparations, sans aucun abattement.

Cette solution a une logique de sanction : un coefficient de vétusté vise à tenir compte du vieillissement naturel d’un bien, pas à alléger la note d’un locataire qui a délibérément abîmé le logement.

Le repère à retenir

Usure du temps + usage normal → c’est de la vétusté, à la charge du bailleur.

Usage anormal ou dégradation volontaire → la grille de vétusté ne s’applique pas, le locataire peut payer la totalité.

Pour éviter les litiges, mieux vaut donc :

vérifier que le bail précise une grille de vétusté, et laquelle ;
documenter précisément l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
distinguer, pièce par pièce, ce qui relève de l’usure du temps de ce qui relève d’un dommage anormal.

Références juridiques

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
CA Bordeaux, 10 janvier 2024, n° 22/02754
CA Lyon, 30 octobre 2018, n° 16/09222

Bonjour tout le monde !

admin2210 — Sun, 21 Jun 2020 19:07:09 +0000

Bienvenue sur WordPress. Ceci est votre premier article. Modifiez-le ou supprimez-le, puis commencez à écrire !

10 Quick Tips About Business Development

admin2210 — Wed, 09 Mar 2016 01:35:10 +0000

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec. Quisque bibendum orci ac nibh facilisis, at malesuada orci congue. Nullam tempus sollicitudin cursus. Ut et adipiscing erat. Curabitur this is a text link libero tempus congue.
Duis mattis laoreet neque, et ornare neque sollicitudin at. Proin sagittis dolor sed mi elementum pretium. Donec et justo ante. Vivamus egestas sodales est, eu rhoncus urna semper eu. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Integer tristique elit lobortis purus bibendum, quis dictum metus mattis. Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis. Curabitur massa magna, tempor in blandit id, porta in ligula. Aliquam laoreet nisl massa, at interdum mauris sollicitudin et.

Quisque this is a link nibh facilisis at malesuada

Nullam tempus sollicitudin cursus. Nulla elit mauris, volutpat eu varius malesuada, pulvinar eu ligula. Ut et adipiscing erat. Curabitur adipiscing erat vel libero tempus congue. Nam pharetra interdum vestibulum. Aenean gravida mi non aliquet porttitor. Praesent dapibus, nisi a faucibus tincidunt, quam dolor condimentum metus, in convallis libero ligula ut eros.

Proin suscipit, ex non sodales aliquam, ante mauris laoreet felis, vitae fermentum ligula nibh ut ex. Vivamus sem magna, iaculis ut pretium ac, tincidunt vel ipsum. Maecenas commodo, velit vel porta vulputate, lorem sem accumsan nunc, nec scelerisque elit turpis eget mauris. Donec dictum elit vel nunc tristique, eu lobortis ante sodales. Etiam posuere leo ut leo laoreet, a gravida dui ultricies. Morbi vehicula nulla eget elit mollis, at condimentum est feugiat.

Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec.

Duis mattis laoreet neque, et ornare neque sollicitudin at. Proin sagittis dolor sed mi elementum pretium. Donec et justo ante. Vivamus egestas sodales est, eu rhoncus urna semper eu. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Integer tristique elit lobortis purus bibendum, quis dictum metus mattis.

Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis

Curabitur massa magna, tempor in blandit id, porta in ligula. Aliquam laoreet nisl massa, at interdum mauris sollicitudin et. Mauris risus lectus, tristique at nisl at, pharetra tristique enim.
Nullam this is a link nibh facilisis, at malesuada orci congue. Nullam tempus sollicitudin cursus. Nulla elit mauris, volutpat eu varius malesuada, pulvinar eu ligula. Ut et adipiscing erat. Curabitur adipiscing erat vel libero tempus congue. Nam pharetra interdum vestibulum. Aenean gravida mi non aliquet porttitor. Praesent dapibus, nisi a faucibus tincidunt, quam dolor condimentum metus, in convallis libero ligula ut eros.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Ut non gravida arcu. Vivamus non congue leo. Aliquam dapibus laoreet purus, vitae iaculis eros egestas ac. Mauris massa est, lobortis a viverra eget, elementum sit amet ligula. Maecenas venenatis eros quis porta laoreet.

Sed ultrices placerat metus. Vivamus posuere leo nunc, eget mollis odio posuere nec.Vivamus varius vitae dolor ac hendrerit. Vestibulum nec dolor ac nunc blandit aliquam. Nam at metus non ligula egestas varius ac sed mauris. Fusce at mi metus. Nam elementum dui id nulla bibendum elementum.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Proin sagittis dolor sed mi elementum pretium. Donec et justo ante. Vivamus egestas sodales est, eu rhoncus urna semper eu. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Integer tristique elit lobortis purus bibendum, quis dictum metus mattis. Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis. Curabitur massa magna, tempor in blandit id, porta in ligula. Aliquam laoreet nisl massa, at interdum mauris sollicitudin et.

10 Things Your Competitors Can Teach You About Real Estate

admin2210 — Wed, 09 Mar 2016 01:32:53 +0000

Quisque this is a link nibh facilisis at malesuada

Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec.

Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Sed ultrices placerat metus. Vivamus posuere leo nunc, eget mollis odio posuere nec.Vivamus varius vitae dolor ac hendrerit. Vestibulum nec dolor ac nunc blandit aliquam. Nam at metus non ligula egestas varius ac sed mauris. Fusce at mi metus. Nam elementum dui id nulla bibendum elementum.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Why We Love Real Estate

admin2210 — Wed, 09 Mar 2016 01:32:25 +0000

Quisque this is a link nibh facilisis at malesuada

Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec.

Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Sed ultrices placerat metus. Vivamus posuere leo nunc, eget mollis odio posuere nec.Vivamus varius vitae dolor ac hendrerit. Vestibulum nec dolor ac nunc blandit aliquam. Nam at metus non ligula egestas varius ac sed mauris. Fusce at mi metus. Nam elementum dui id nulla bibendum elementum.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

10 Quick Tips About Real Estate

admin2210 — Wed, 09 Mar 2016 01:31:48 +0000

Quisque this is a link nibh facilisis at malesuada

Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec.

Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Sed ultrices placerat metus. Vivamus posuere leo nunc, eget mollis odio posuere nec.Vivamus varius vitae dolor ac hendrerit. Vestibulum nec dolor ac nunc blandit aliquam. Nam at metus non ligula egestas varius ac sed mauris. Fusce at mi metus. Nam elementum dui id nulla bibendum elementum.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

15 Best Blogs To Follow About Real Estate

admin2210 — Wed, 09 Mar 2016 01:31:17 +0000

Quisque this is a link nibh facilisis at malesuada

Duis mollis et sem sed sollicitudin. Donec non odio neque. Aliquam hendrerit sollicitudin purus, quis rutrum mi accumsan nec.

Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.

Sed ultrices placerat metus. Vivamus posuere leo nunc, eget mollis odio posuere nec.Vivamus varius vitae dolor ac hendrerit. Vestibulum nec dolor ac nunc blandit aliquam. Nam at metus non ligula egestas varius ac sed mauris. Fusce at mi metus. Nam elementum dui id nulla bibendum elementum.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
Aliquam tincidunt mauris eu risus.
1. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit.
2. Aliquam tincidunt mauris eu risus.
3. Vestibulum auctor dapibus neque.
Vestibulum auctor dapibus neque.