Les faits

Le jour prévu pour l’état des lieux de sortie, le locataire ne s’est pas présenté. C’est son père qui est venu à sa place, sans procuration écrite ni mandat officiel. Pensant bien faire et sécuriser la situation, le propriétaire a tout de même réalisé l’état des lieux avec lui et l’a fait signer.

Or, plusieurs dégradations ont été constatées dans le logement. Sur cette base, le bailleur a retenu une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

La décision de la justice

L’affaire est allée jusqu’à la Cour de cassation. Le bailleur soutenait que l’absence du locataire lui était imputable, puisque c’est lui-même qui avait refusé de se déplacer, et que l’état des lieux signé par son père devait donc pouvoir lui être opposé.

La Cour a tranché en défaveur du propriétaire. Pour être valable et opposable au locataire, un état des lieux de sortie doit être :

• établi en présence du locataire, et signé par lui, ou
• établi en présence d’un tiers capable de justifier de son identité et d’un pouvoir de représentation donné par le locataire.

Le père du locataire ne disposant d’aucun mandat écrit, sa signature n’engageait pas son fils. L’état des lieux a donc été jugé inopposable, c’est-à-dire sans aucune valeur juridique.

Ce qu’il faut retenir

Cette décision rappelle un principe simple mais souvent négligé : l’état des lieux de sortie est un acte contradictoire, qui n’a de valeur que s’il est signé par les bonnes personnes. Le lien de parenté, la confiance ou la bonne foi ne suffisent jamais à remplacer un mandat en bonne et due forme.

En pratique, si le locataire ne peut pas être présent, il doit obligatoirement remettre à son représentant (parent, conjoint, ami…) une procuration écrite et signée, accompagnée d’une pièce d’identité, pour que l’état des lieux réalisé en son absence puisse lui être opposé.

Référence : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 3 juillet 2025, pourvoi n° 24-13.219.