Un cas fréquent en gestion locative : un locataire donne son congé, trouve un nouveau logement plus vite que prévu, et propose de rendre les clés avant l’échéance du préavis. L’agence ou le propriétaire accepte, un état des lieux de sortie est réalisé… Mais cela signifie-t-il que le loyer cesse d’être dû à partir de ce moment-là ?
Le principe posé par la loi de 1989
La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, prévoit un traitement différent selon l’origine du congé :
- Si c’est le propriétaire qui met fin au bail, le locataire ne paie que pour la période où il a effectivement occupé le logement.
- Si c’est le locataire qui décide de partir, il reste tenu de payer loyer et charges pour toute la durée du préavis restant à courir — sauf si un nouveau locataire reprend le logement avant cette échéance, avec l’accord du propriétaire.
Cette distinction est au cœur d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026.
L’affaire jugée : une erreur des juges du fond corrigée
Dans ce dossier, une locataire avait donné congé, puis quitté son logement avant la fin de son préavis. Le tribunal judiciaire d’Angers avait considéré que son obligation de payer le loyer s’arrêtait au jour de la remise des clés.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Accepter la restitution des clés et établir un état des lieux de sortie prouve uniquement une chose : que le logement a été libéré. Ces éléments ne démontrent en aucun cas que le bailleur aurait accepté, de manière claire et sans ambiguïté, de renoncer aux loyers encore dus jusqu’au terme du préavis.
Autrement dit, sauf accord exprès en ce sens, le bailleur conserve son droit à percevoir l’intégralité des loyers de la période de préavis, même si le logement est vide et les clés rendues.
Les points clés à retenir
- Donner congé engage à payer jusqu’au bout du délai de préavis, peu importe la date réelle de départ.
- Rendre les clés plus tôt ne suffit pas, à lui seul, à mettre fin à l’obligation de payer le loyer.
- Deux situations seulement permettent d’y échapper : une relocation effective avant la fin du préavis (avec accord du propriétaire), ou une renonciation explicite du bailleur à percevoir les loyers restants.
Un point de vigilance à intégrer dans vos échanges avec les locataires en fin de bail, pour éviter tout malentendu sur les sommes dues.
Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n°25-13387.
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