Au moment de rendre les clés, une question revient souvent entre propriétaires et locataires : qui doit payer quoi ? La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose un principe clair : le locataire répond des dégâts survenus pendant la durée du bail. Mais dans la pratique, les tribunaux nuancent fortement ce principe dès qu’il s’agit d’un usage normal du logement. Tour d’horizon des règles à connaître, à la lumière de deux décisions de justice récentes.
Ce que dit la jurisprudence sur la vétusté
Un logement occupé pendant plusieurs années ne peut pas être rendu dans l’état où il a été livré : peinture qui ternit, revêtements qui se marquent, équipements qui vieillissent. C’est ce qu’on appelle la vétusté, et elle est logiquement à la charge du propriétaire, puisqu’elle résulte simplement du temps qui passe et d’un usage raisonnable des lieux.
La Cour d’appel de Bordeaux a rappelé ce principe dans un arrêt du 10 janvier 2024. Les juges ont examiné le cas d’un locataire à qui l’on reprochait des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Leur position est intéressante : même lorsqu’un désordre est qualifié de « dégradation », cela n’autorise pas le bailleur à réclamer une remise à neuf intégrale.
À retenir : la facture doit être pondérée par un coefficient de vétusté, calculé à partir d’une grille de référence — celle-ci pouvant, par exemple, être l’une des grilles utilisées dans le parc social, si le bail la mentionne explicitement.
En clair : plus un équipement est ancien, moins son remplacement peut être mis intégralement à la charge du locataire, même en présence d’un dommage.
Le cas particulier des dégradations volontaires
Cette protection du locataire connaît toutefois une limite nette : elle ne s’applique pas quand le dommage ne peut pas s’expliquer par un usage normal du logement.
C’est ce qu’a jugé la Cour d’appel de Lyon dans une décision du 30 octobre 2018. Face à un logement rendu dans un état de dégradation important, les juges ont écarté toute application d’un coefficient de vétusté.
Leur raisonnement : les dommages constatés ne relevaient pas d’une usure liée à un usage raisonnable, mais bien d’une dégradation volontaire imputable au locataire.
Résultat, celui-ci a été condamné à assumer l’intégralité du coût des réparations, sans aucun abattement.
Cette solution a une logique de sanction : un coefficient de vétusté vise à tenir compte du vieillissement naturel d’un bien, pas à alléger la note d’un locataire qui a délibérément abîmé le logement.
Le repère à retenir
✅ Usure du temps + usage normal → c’est de la vétusté, à la charge du bailleur.
❌ Usage anormal ou dégradation volontaire → la grille de vétusté ne s’applique pas, le locataire peut payer la totalité.
Pour éviter les litiges, mieux vaut donc :
- vérifier que le bail précise une grille de vétusté, et laquelle ;
- documenter précisément l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- distinguer, pièce par pièce, ce qui relève de l’usure du temps de ce qui relève d’un dommage anormal.
Références juridiques
- Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- CA Bordeaux, 10 janvier 2024, n° 22/02754
- CA Lyon, 30 octobre 2018, n° 16/09222
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